开发商“捂地”6年难处罚 屡次“规划调整”获暴利
——泛海建设购置4块土地闲置6年的背后
新华网深圳8月6日电(记者 武彩霞)泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年，期间5次调整建设规划。据估算，在这6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。人们质疑，泛海建设以“规划调整”为借口“捂地”获取暴利，并逃避相关的监管、查处。
记者调查发现，近年来通过更改规划后获得暴利的房地产开发项目层出不穷。专家认为，这让被称为政府“利剑”的土地闲置“两年大限”规定几成“一纸空文”，不仅破坏了法律法规的尊严，伤害了政府的信誉，也侵犯了第三方的利益和公共利益。
“捂地”6年获利超过200亿却称“不会被收回”
2004年8月，泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同，取得北京东风乡泛海国际居住区二期项目1＃、2＃、3＃、4＃地块开发用地，其建设用地面积30.57万平方米，规划总建筑面积87.31万平方米。
按照约定，泛海国际二期项目原定2005年2月27日开工，2007年5月30日竣工。但直至目前这4块土地仍未开工建设，闲置期长达6年。
据了解，泛海国际项目紧邻北京市寸土寸金的东四环，属于近年来北京房价升幅最大的区域。与二期工程隔一条马路就是泛海建设开发的一期项目。二期项目原约定竣工时间是2007年5月30日，同期网上公布的一期项目新房销售均价为17800元／平方米，而目前一期项目二手房的销售均价已达到37000－38000元／平方米，新房均价估计超过45000元／平方米。按照二期项目规划总建筑面积87.31万平方米推算，这四块地的升值额度达到237亿元。
另外，北京市规划委员会分别于2009年11月18日和2010年5月7日在其官网上公示，在地上建筑控制规模不变的情况下，将泛海国际二期项目1＃地块建筑高度从原来的100—120米，先调整到240－280米，再调整到260—338米。
有业内人士称，从120米到338米，高度增加228米，每层高度约2.8米，至少多建80层楼高，拔高后每栋楼建筑面积可以增加二倍，而1＃地正是泛海建设附加值最高的项目，里面仍然有通过“更改规划”获得的巨大收益。
有媒体报道，国土资源部近期向银监会提供了一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回，泛海建设购置的上述4块土地赫然在列。
但是，泛海建设8月3日却发布公告称“不存在被政府收回的风险”。
“规划调整”成挡箭牌 何时开工仍存疑
记者调查发现，所谓的“规划调整”成了泛海建设成功“捂地”6年、规避政府查处的“挡箭牌”。
泛海建设此次发布的澄清公告中，详细披露了这4块土地获批6年来被屡次“规划调整”的过程。
2004年8月，泛海建设获得北京东风乡泛海国际居住区二期项目1＃、2＃、3＃、4＃地块开发用地。2005年，泛海建设以北京教委“关于统一整合东风乡项目教育配套的要求”为理由，向北京市规划委员会提出调整规划方案的意见。2006年经北京市政府主管部门批准，泛海建设对这4块土地进行整体调整，增加了办公、商业、酒店等功能，减少了住宅用地面积，各地块之间建设规模相应调换。
2007年9月，北京市规委核发2＃、3＃、4＃地块《规划方案复函》。2007年底，泛海建设取得2＃、3＃、4＃地块部分《建设工程规划许可证》，2008年2月取得上述3地块部分开工证。但泛海建设又以“受奥运会影响”为理由没有开工建设。
2008年12月，在维持总用地及地上建筑规模不变的前提下，北京市规委确定了1＃地块的建设规模，增加了1＃地块作为商业办公用地的建设面积，相应减少了2＃、3＃住宅用地建筑规模，在此基础上核发了2＃、3＃地块新的《规划方案复函》。
2009年，根据新的《规划方案复函》，泛海建设重新办理1＃、2＃、3＃、4＃地块的前期手续，再一次取得了2＃、3＃、4＃地块部分《建设工程规划许可证》。在此期间，泛海建设又以“按照朝阳区卫生局的要求”为理由，局部调整了东风乡项目配套门诊部的规划位置，对2＃地块、4＃地块规划做了微调，并取得《规划意见复函》。
就是这样，泛海建设没费吹灰之力就通过“规划调整”留下了一只“下金蛋的母鸡”。
虽然这个公司称这一项目计划在2010年年底前陆续开工建设。但在当前土地价格和楼市价格已上涨3倍的情况下，以泛海建设之前调整规划的先例，难保其不会再次申请调整，具体何时能够开工建设仍然是未知数。
“两年大限”成“空文” 责任追究难落实
正是凭借屡次的“规划调整”，让泛海建设“捂地”成功，也就是公司公告声称的“不存在被政府收回的风险”。这让被称为政府“利剑”的土地闲置“两年大限”规定成一纸空文。
按国土资源部相关规定，城市规划区范围内以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
记者调查发现，通过更改规划获取暴利的房地产开发项目比比皆是，虽然国家相关部门屡次针对规划问题开展整治和规范行动，却屡禁不止。此前北京广渠路15号地等修改规划事件就曾受到广泛质疑。而泛海建设在武汉开发的泛海城市广场项目，2009年6月就已动工，武汉市国土资源和规划局2009年11月17日却发布《规划方案批前公示》，称正在审批其一期项目规划方案。
中华全国工商业联合会房地产商会理事桑圣元接受记者采访时表示，开发商通过不断调整规划，逃避“两年大限”。这种危害后果十分严重。首先，破坏了法律的尊严、政府的信誉，助长了贪渎行为。桑圣元说：“个别调整的背后可能是权钱交易，众多规划官员倒下就从侧面印证了这一点。”
专家建议，“规划”在国民经济发展过程中非常重要，决定着社会和经济效益，也事关百姓利益。要想从根本上减少和杜绝开发商通过随意变更“规划”牟利的顽症，必须从以下四个方面下功夫。
一是要严格执法。对确因城市建设需要而调整规划的，应严格变更程序，进行公示，接受社会监督；对因其他原因变更规划的，要按失职、渎职追究规划主管部门的责任，使其不敢为、不能为。
二是建议有关部门加大执法检查力度。现在对规划部门和开发商随意变更规划的追究基本处于无序状态。目前没有发现一个因规划变更而被追究的官员，往往是因为相关官员贪污受贿被查处以后，牵扯发现的更改规划、获取暴利和侵犯他人利益的案件。
三是从技术层面应该引进第三方介入机制，改变目前规划主管部门即当运动员又当裁判员角色。对一些开发商提出的申请，应该引入中介或者权威机构，评估考核变更是不是符合法律公众利益，是否侵犯到第三方利益等，以求公平公正。
四是发动全社会力量监督作用。近期包括北京、广州都发生多起因为社会监督力量庞大，开发商被迫中止变更规划的实例，说明在现在立法和执法都不到位的情况，社会舆论监督会起到一定作用。
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