？亚心网讯（记者 摆歌 李甫青）：房价越来越高，部分开发商所提供的服务却越来越差，这让很多辛辛苦攒下积蓄买房的市民常常不满和苦恼。今年的消费者权益保护日之际，房屋维权的话题又成为大家讨论的热点，为此昨日《亚心访谈》栏目特别推出一期节目，与业内人士、网友进行交流。
“买房子应该注意什么?签合同要留意什么？房屋出现质量问题怎么办……”亚心网有关负责人介绍说，网站的论坛上，经常会看到网民们发帖讲述有关房子的各种遭遇或者询问相关问题。在本次专门为迎接315消费者权益保护日的到来，都市消费晨报联合亚心网推出了《消费访谈》栏目，房屋维权的问题当仁不让的成为网民最为关注的话题之一。
昨日，邀请的到业内嘉宾，是来自新疆合富辉煌房地产公司的副总经理段玉亭和总经理助理兼销售总监章建伟。“新疆的房地产经过了20多年的发展，现在随着产业的分化，从开发到建筑施工到营销、到后期的服务，形成了一个完整的产业链。”段玉亭说，10年的从业经历让他对本地的房地产市场、行业存在的问题等等方面都比较了解，希望他在节目上的建议，能够对消费者今后维权有一定的帮助。
在节目当中，嘉宾对集中比较常见的消费者房屋维权类型，逐一进行了分析，并且结合发生在网友身上的遭遇，为大家作出详细的房屋维权攻略，提醒消费者需要根据情况“对症下药”则有事半功倍的效果。“和前些年相比，消费者维权的意识已经有了很大的提高。”章建伟认为消费者必须掌握房屋维权常识，在保护自身权益的同时，这也是在推动新疆的房地产事业向更加健康、繁荣的方向发展。
直播现场
记者：“房屋维权”这个词是在怎样的背景下诞生的？
段玉亭：房屋维权这个词是在商品房出现的时候才随之出现的。我们以前是福利分房，虽然也有一些有关房屋的问题，但一般都是一些公司做一些简单的维护就可以了。而90年代中期，乌鲁木齐第一轮的商品住宅高峰期开始出现，特别是在1998年到2003年以前的这个阶段，随着按揭贷款这种销售方式的出现和发展，大批市民开始购买房屋，也随之出现了很多房屋质量问题，房屋权益的问题集中爆发了。
记者：目前房屋维权主要会涉及到哪些方面的问题呢？
章建伟：从我们的从业经验来看，老百姓最关心的就是房产证的问题，我买上房子我的房产证是不是能够拿上，这是第一个关心的问题。其次是面临最直接的问题就是房屋质量的问题，有一些漏水或者工程方面的问题。还有房屋面积的纠纷，最后在售后的过程当中，有一些开发商提前收钱，最后客户不买这个房子退订的问题。
记者：很多的消费者在购买房子之前没有经验，存了很久的钱第一次去买房子就遭遇到了麻烦。我曾经采访过这样一件事：2002年，采访对象和他的同事一起去买房子，签订了一个意向协议后，他们一次性就交给了开发商80%的房款，但是在房子封顶出售的时候，市场价就很高了，开发商就不愿意履行这个协议了，然后又卖给了第二个人，就出现了一房两卖的问题，而且为第二位买主进行了网上备案。最终法院判决，开发商把钱退还给他，但是此时这些钱已经不够买到同样的房子了。您怎么看待这个问题？
章建伟：按照法律程序来讲，协议是有效的，但是在协议和商品房买卖合同之间是以房屋买卖合同备案为主的，所以这个客户在房屋买卖之前走的是合理合法的手续，但是在推进的过程当中，开发商不讲诚信，当事人没有监督其备案，最终履行协议内容，导致这个房子，虽然自己交了钱，但是开发商不履行前期的承诺，最终以商品房买卖合同为主，这个时候维权就存在一些纠纷。
段玉亭：这里面存在一些法律上的“空子”。按照合同法来说消费者和开发商签订的协议是有效，但是行业又有行业的专项办法和规定，中间就会产生一个时间差、这样一来从事实上就形成了在预售这个阶段房价会出现变化，在利益面前开发商钻法律的空子，但是从商品房管理办法来说，预售商品房合同来说他又不违法，这就是法律方面的抵触。
主持人：那么之前80%的这个能不能叫定金？
章建伟：严格意义来说就不是了。
主持人：一般定金是多少？
章建伟：一般不会超过20%。
记者：在买房的过程中有一些人是顺利的买下来了，但是在交接的过程中又会出现新的问题。有一位网民就反映说，她在交接房子的时候，房屋面积超了3平方米，虽然李女士不是很情愿，但她必须接受这个事实。，面对房屋面积出现纠纷时，消费者应当怎么做？
章建伟：合同面积和产权面积有一点误差，但是3%是合理范围之内。绝对值3%有两种可能，一种是超过了3%，一种是低于3%，《合同法》有明确的规定，超出的3%以内的，消费者要补足这些房款，超过3%以外的，比如说是4平米，那么这一平米是送给消费者，是不需要收任何费用的。
还有一种情况是小了，如果是小了4平米，其中3平米是要给客户退钱，就是退这3平米的钱，另外的一平米要开发商双倍退还给消费者钱财，关于误差的处理方式，合同规定的很清楚，但是这两种误差不管是大了还是小的，只要超过了3%这个误差比，客户是有权退房，开发商要无条件把客户所交的房款全额退给客户的同时，同时还要按照银行同期存款利率给予客户支付一定的补偿。
记者：就是在消费者的放权投诉当中，房屋质量当中的投诉是非常多的，有的人反映漏水、有人反映房屋裂缝……但是从我们平时新闻热线的反馈情况来看，房屋质量出现问题，消费者维权是一件非常不容易的事情，有些市民家一个漏水的问题，也可能几年都得不到解决，这是为什么？
章建伟：一些保修的范围以及承担的责任，我必须先提醒大家，消费者投诉一定要先请弄清楚一个投诉途径。该是开发商的事情就找开发商，该是物业公司或者建筑公司的事情就找物业公司或者建筑公司，他这个问题处理不当，不是这个部门的事情他找这个部门当然问题不能解决问题。但是，也不排除有些开发商、物业公司为了节省开支，有意逃避自身的责任。但是，现在的法律越来越健全，大部分开发商都对品牌意识很看重，所以今后有关房屋质量问题的处理，以后肯定会越来越好。
记者：会不会客户把问题反映到物业公司了，但是开发商又不去解决，物业公司夹在中间两头为难
段玉亭：房屋质量出现问题，一般情况下消费者发现问题都是在入住以后。这个是有一个规定的，你在验房的时候，从程序上来讲，你已经认可合格了，从法律程序上你已经认可合格了。当你入住以后是有规定的，关于屋面的，关于管网的，关于门窗的这个维修是有明确的规定的，有的是一年，有的是两年，在规定时间之内，开发商责成当时的的施工单位履行他的维修责任，超过维修期限以后，那么出现的这些质量问题，一部分就用我们的维修基金来申请支付，另外不属于公用部位的由你自己来承担，物业公司承担一些维修的服务，有的还需要建筑施工单位来承担维修。那么确实有一些主体发生重大的质量问题，这个时候可以向建设管理部门，向建委、房产管理部门反映问题，当然还可以向消协寻求帮助。
记者：除了我们以上谈到的这些方面，可以不可以告诉我们，房屋维权还有哪些方面的内容？是不是还包括二手房交易、房屋租赁等等？
段玉亭：实际上来讲，房屋维权，我们讲房屋这个概念来说，它本身比较大。从类型来分，房屋不仅仅是住宅，还包括商业。从阶段来分，从售前、中、后三个阶段，售前，开发商采用预售制，我们的消费者往往看到的是沙盘模型，还有我们的销售物料，单页、折页、楼书等等，还有我们的销售人员的描述，你看到的这些东西，从法律程序上来讲，你要仔细辨认，你经常看到的销售物料，在商品房下面有备注，关于上面的效果图仅是参考作用，这个解释权归开发商所有，这些都是规避责任的所以消费者要仔细辨认。
那么在售中，我们就讲了，现在经常实行的特别有一些没有在房产部门备案的公司，因为我们这个行业是属于房屋地产管理部门实行准入制，就是要对你进行审核以后，对你的团队、公司等等资格审核以后给你发一个备案资格证，而且有许多大量的公司没有这样的资格证，同样可以销售楼盘。那么在操作手法来讲，它往往出现一些收诚意金的方式，还有一些夸大其词，还有虚假承诺等等这些形式都出现，有一些玩文字游戏，比如说“订金”，言字旁的“订”和决定的“定”，订金的文字概念，那么如果你稍微处理之当，就会损失几万块钱。
段玉亭：再来说说售后，这个房子交给你了，这个还有一个时间差，从签订合同到交付使用的时候，这里面还有一个比较长的阶段2008年楼市出现大的波动的时候，开发商的资金链断裂，开发商就盖不起来了，甚至有一些开发商直接卷款跑的。这个问题就给老百姓造成很大的损害，还有预售制，从开发商角度来讲，我是完备的，但是从交付商品房来说，他没有能力盖完，但是消费者已经完成了交款，但是拿不到房子，这是一个制度的问题，这个已经超过的开发商以及我们能够解决的能力。
记者：那么关于房屋维权方面的法律法规是不是还不够完善呢？
段玉亭：房产的法律法规要完善还需要一个比较长的阶段，很多问题都是在解决中间才发现，而且再加上这几年我们的楼市火爆，中间出现了比较大的几次调整。对于消费者来说，有一些法律在现有的法律框架下你要熟悉，无论是售前、售中还是售后的，不仅是房屋，包括物业管理这一块也是需要维权的。我们讲的房屋的权益，从法律来讲应该有四种权益，所有权、占有权、使用权、支配权，在这些方面我们应该熟悉这些权益的方式，或者委托律师处理这些权益。
主持人：以您的观察，我们市民的维权意识是不是有一定的提高呢？
章建伟：当然，我记得在1998年的时候，有一些开发商拿一个图纸就可以卖房子了，现在老百姓买房子越来越理性，首先他要看五证，五证包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑规划许可证、施工许可证还有商品房预售许可证，你看了这五证以后，你首先选择了手续齐全的开发商的商品房，第一个风险你已经规避了，其次你签完合同以后，你还要督促开发商去房产备案，这样就避免了一房两卖的情况，这样也为未来的纠纷铺平了道路，提高维权意识是非常重要的。
主持人：我们老百姓的维权意识不断提高，是不是对房产市场启动一个良好的推进作用？
段玉亭：从房屋大宗产品来说，这个几个环节、生产、销售、售后服务，都离不开消费者的成熟，成熟的市场是需要成熟的消费者，我们不希望消费者用眼泪或者辛酸来换来成熟，我们希望第一个是政府的监管，刚才讲的法律法规的健全，第二点就是用制度来约束，包括我们的营销行业，大家都应该有自己的道德底线。对于每一个消费者来说，大家遇到困难应当多去咨询专业人员，律师，自己也进行学习，这样一来我觉得可能会减少或者避免一些纠纷。消费者的良好监督，不断提出问题，解决问题，会让我们的房产市场未来得到更好的发展。
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