北京楼市的商改住怪胎

　　北京楼市的“商改住”怪胎

　　《中国经济周刊》特约记者   贾德|北京报道

　　以商业用地建设住宅产品，在北京早已司空见惯。在当前供不应求的住宅市场，开发商在“商业住宅”项目中不断卖弄自己的商业智慧。面对历史罕见的严厉调控政策，以50年甚至40年产权屹立在“商业金融”立项用地的住宅却钻了政策的空子：这些项目并不受北京相关限购令的压制。

　　在建中的“擦边球”样本

　　北京朝阳区三间房乡，一处施工现场的广告围挡上，巨大的广告语告诉途经的人们，这里将盖起一座名叫“中建玲珑山”的楼盘。围挡之内，数台大型挖掘机正不断从五六米深的地基坑里掏出湿润的泥土。显然，项目的地基建设第一步尚未完成。

　　堂皇的售楼处却状如花园洋房，早在11月初便修建完毕，具备了接访能力。得知记者并未预约，工作人员迅速安排了一位置业顾问接待。

　　“中建玲珑山”的开发商为中建国际建设有限公司(下称“中建国际”)，是中国建筑(601668.SH)旗下子公司。 该项目当初进行挂牌的编号为“京土整储挂(朝)[2009]079号”，建筑使用性质为商业金融；出让年限为商业40年、综合50年；土地面积为68281.849平方米，建设用地为52011.152平方米；建筑控制规模为104022平方米。

　　该地块于2009年8月13日开始竞价，起始价34998.76万元。最终，北京创智天地房地产开发有限公司(下称“创智天地”)和北京京通天泰房地产开发有限公司联合体以55700万元的价格竞得。创智天地是中建国际的下属公司。除了创智天地，中建国际还经常使用下属公司“智地创展”的名义进行项目建设。创智天地和智地创展两家公司的法人代表均为中建国际总经理陈谊。

　　中建国际官方网站2009年10月16日的一则新闻如下表述：“中建国际成功获得北京市朝阳区京通快速路三间房地块的土地使用权……项目占地面积68282平方米，其中建设用地面积52011平方米。项目地上建筑面积104022平方米。该项目将开发为面向CBD年轻白领的LOFT产品。”

　　所谓LOFT，是一种肇始于西方的舶来品，最初是指诞生于纽约SOHO区那些由旧工厂或旧仓库改造而成，少有内墙隔断的高层高空间。自从出现在中国，LOFT便成为开发商钻政策空子的重要道具，几乎凡是层高超过4.9米的都被开发商称为LOFT。

　　根据项目销售人员介绍，这里将建成10栋具有50年产权的住宅楼房，均为平层，并非中建国际官方网站所说的LOFT产品。“第一期开盘为南边两栋楼，没有大户型，每间房层高3.1米，净高2.8米，预计2013年6月交房。” 售楼处一位销售人员告诉《中国经济周刊》。

　　不管是平层还是LOFT，“中建玲珑山”项目商业金融用地的属性不会发生改变。众所周知，50年甚至40年产权的商住两用楼房实际是开发商绕开政策要求和法律规定的“擦边球”。

　　政府为控制住宅用地的供应量，保证住宅区域附近有充足的配套，会在不同的区域规划适当的商业用地。而开发商将招拍挂取得的商业用地擅自改建成公寓住宅，便让50年或者40年产权的住宅公寓诞生在“擦边球”的碰撞之下。

　　在北京，类似“中建玲珑山”这样商业立项建造住宅的楼盘“内容丰富”，例如由首开股份(600376.SH)旗下首开仁信置业有限公司开发建设的“首开石榴派”；首开股份控股公司北京首城置业有限公司所开发建设的“首城双景”；北京锦绣大地农业股份有限公司所开发的“西山国际城”；中弘地产(000979.SZ)开发建设的“中弘北京像素”。上述这些项目都为40年或50年的商业用地。

　　此外，商业立项建造住宅的情况已经由北京等一线城市逐步蔓延至二线城市。武汉、长沙等地都已经出现类似的住宅产品。

　　“商改住”背后的利益逻辑

　　除却平层住宅，最为北京市场所熟悉的是同样由商业项目包装而成的LOFT。

　　自“中建玲珑山”向东步行300米，便有一座由烂尾楼变身的LOFT公寓，名为“乐栋300”。这座原本仅仅只有水泥架构的建筑如今已经被披上玫瑰红色，几个工人正在对其进行装修。大幅广告贴在靠近公路的一侧，随风起伏。

　　据记者了解，尽管每天都有人前去参观样板间，却少有人掏钱购买。因为每套售价100万元至150万元不等，但这些面积不足70平米的LOFT公寓仅仅可以使用33年——由于先前建设以及长期烂尾，这座建筑已经在原本40年的使用期基础上缩减了7年。

　　房地产研究者孙飞告诉《中国经济周刊》：“商业立项被建设成住宅项目实际体现了当前房地产市场供不应求的局面，以及商业地产所受的冷遇。”他说，由于当前市场资金以及需求主要偏向住宅市场，因此开发商希望大量制造住宅类产品以获取更超额的利润。“同样一个地块，建成豪华公寓能买到每平米4万元以上，建成商业办公室之类则远远不能达到这个价格。”

　　据此前报道称，开发商青睐LOFT的原因主要是建设成本仅增加30%，房子价格却可以上涨50%以上。

　　在计算容积率时，LOFT是按单层面积计算的，配套设施的规划也是按照单层批复的，但在销售时价格却往往是平层户型的1.3～1.6倍，甚至两倍。这样一来，开发商在原来报批的容积率下，收益被实际放大了。

　　为了防止开发商利用LOFT概念变相增加容积率，2006年7月北京市规划委下发的《容积率指标计算规则》规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。

　　据业内人士称，正是由于该项政策原因，使得现在开发商都力图将层高控制在4.9米以内。

　　正略钧策管理咨询公司合伙人、房地产研究者薛炯文告诉《中国经济周刊》：“很多地产商拿到商业地块之后改建住宅，除了利益驱使以外还因为商业项目无需强制性地建设配套设施，比如医院、学校、幼儿园等。”他说，当房地产商拿到住宅用地就必须配建各种配套设施并予以完善，这会增加成本并降低容积率。而容积率的提高意味着开发商售出房屋数量和面积的增加，也意味着利润的增加。

　　薛炯文对此表示无奈：“政府较为难以监管，首先政府不会强制将里面的居住者赶出来，其次我们在法律上亦没有规定办公项目不能有人居住。”

　　并非投资上策

　　商业项目变住宅的转化，是住宅需求不断增加的市场体现，更是投机性需求渴望的杯中食。

　　北京房地产交易管理网上对此有明确标示：“非住宅项目的购房人，请注意以下几点与住宅项目不同的地方：一是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等；二是非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；三是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；四是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；五是水、电等费用标准一般高于住宅项目；六是非住宅项目不能办理户籍手续。”

　　但是，投机性需求并不在意各种不便与成本。他们看中的是短期内的交易机会。

　　一位曾经投资类似地产项目的人士“胡老板”告诉记者，目前他手中还有两套未出售的LOFT以及一套商业住宅的一居室。

　　“胡老板”还表示，这些商业立项的住宅由于并非正规项目，并不受北京相关房地产调控政策的影响。比如，北京市规定对不能提供一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，不发放购房贷款。这些商业立项的住宅则不受此限制。

　　光大银行一位信贷经理告诉《中国经济周刊》：“购买此类商业项目，不管当地人抑或外地人，不管是否已经拥有一套住房，都不会受限购令限制。因为北京未对此类商业项目进行政策压制。只是此类人群申请贷款利率上浮10%，并且信贷期限必须控制在10年之内。”

　　《中国经济周刊》致电北京市住房和建设委员会，通过公共咨询亦收到类似答复。

　　记者向“胡老板”咨询其手中商业住宅的租赁情况，他说：“此前是有年轻人租住过，但是苦于较为昂贵的水费和电费，并且没有燃气做饭，因此坚持了数月后知难而退。”“胡老板”认为，此类住房仅仅限于一些创业起步者使用，若是长居于此并不适宜。

　　《中国经济周刊》咨询了一些房地产业内人士，他们并不认为类似的商用住宅项目是投资上策。尽管许多类似项目购入价格比正规住宅低，却并未拥有充足的升值潜力。记者驱车在北京东五环外双桥地区看到，这里一个名为“金隅可乐”的商住项目附近便挂有一些对外出售的广告。一位房地产经纪公司的经纪人在未得知记者身份的情况下建议不要购买类似物业：“先不说水电和燃气的不足，单说产权就没有吸引下一批买家的优势。有客户委托我们出售这里的二手房，两个星期连续降价约10万元，也没有人买。即便是市场最好的2009年中，这里也仅售出了两套。”